Administración de consorcios

Cada consorcio es una organización con su propio CUIT (es empleador del encargado y liquida sus expensas). Este módulo gestiona la estructura del edificio; la liquidación mensual de expensas llega en la próxima fase.

Arranque recomendado: el importador Excel

En Unidades funcionales → Importar Excel cargás el edificio completo de una vez, con tres hojas:

• Unidades: Codigo, Piso, Tipo, M2, Porcentual y una columna por clase (A, B, C…) con los coeficientes de prorrateo — igual que la planilla de estado de cuentas y prorrateo. Cada clase debe sumar 100.
• Titulares: UF, Rol (propietario/inquilino), Tipo (F/J), CUIT, Nombre, Apellido, RazonSocial, Email. Cada titular se crea como cliente del consorcio y recibe una referencia de pago única (propietario e inquilino de la misma UF tienen referencias distintas).
• Saldos (opcional): UF, Saldo — el saldo inicial de la cuenta corriente de cada unidad (deuda que viene del sistema anterior).

El botón Analizar valida todo sin grabar (suma de porcentuales y de cada clase, UFs duplicadas, titulares sin datos); Confirmar importa todo o nada. El importador es solo para el arranque: con unidades ya cargadas, las altas siguen por el formulario.

Clases de expensas

Las clases (A = expensas comunes, B = departamentos, C = cocheras…) son las columnas del cupón: cada gasto se prorratea por la tabla de coeficientes de su clase, sobre las UFs que participan. En Clases y coeficientes se editan las tablas; el sistema exige que cada clase sume 100.

Propietarios e inquilinos

La titularidad de cada UF tiene vigencias (compra-venta o cambio de inquilino = se cierra una y se abre otra, sin perder historia). La deuda de expensas es de la unidad, no de la persona: al cambiar el titular, el saldo queda en la UF. Por defecto el inquilino paga las expensas ordinarias y el propietario las extraordinarias (configurable por titularidad).

Expensas: gastos → liquidar

En Expensas se crea el período (los vencimientos salen de la configuración: liquidación vencida = vence el mes siguiente). Los gastos entran de tres formas: Traer de Compras (los comprobantes del mes ya escaneados), Traer sueldos (el costo de la liquidación oficial de payroll del período) o carga manual con su clase. Un gasto puede repartirse entre varias clases (ej. ascensores 1/3 a cada una).

Liquidar (borrador) corre el prorrateo y muestra la planilla de estado de cuentas por UF: saldo anterior, intereses, columnas por clase, cuota extraordinaria, gastos particulares, fondo de reserva, redondeo (explícito, como en el modelo real) y totales a 1º y 2º vencimiento. El borrador se puede re-liquidar las veces que haga falta.

Emitir es irreversible: oficializa los cupones (una corrección posterior es una versión nueva), genera los débitos en la cuenta corriente de cada UF (capital e intereses por separado) y envía el cupón por email a los titulares que reciben liquidación. Los PDFs (liquidación completa con planilla y cupón individual) se descargan desde el período.

Cobranzas

En Cobranzas está el aging por UF (saldo y desde cuándo debe) y la cuenta corriente de cada unidad. Registrar un cobro acredita en la CC de la UF; la mora del período siguiente se calcula sola sobre el capital vencido.

Rendición y fondo de reserva

En el período emitido aparece la rendición: estado financiero (ingresos por expensas y otros, egresos), estado patrimonial (expensas a cobrar, devengados pendientes, fondo), lista pública de deudores y el indicador de respaldo documental (cuántos gastos tienen comprobante — los que no, quedan marcados, no ocultos). Los miembros vigentes del consejo registran ahí su conformidad u observación, que queda en el historial del período y en el PDF.

El fondo de reserva recibe su aporte automáticamente al emitir (según el % configurado); los usos requieren registrar la autorización (acta o decisión de asamblea que los respalda).

Consejo y juicios

• Consejo: miembros con cargo y vigencia; en fases siguientes registran su conformidad sobre la rendición mensual desde el portal.
• Juicios: los juicios activos se informan en cada liquidación (Ley 941).

Configuración

Jurisdicción (CABA usa el modelo único "Mis Expensas"), matrícula RPA, nº de empleador SUTERH, tipo de liquidación (vencida/adelantada), días de vencimiento, % de fondo de reserva y teléfonos de emergencia del cupón.

Portal de propietarios e inquilinos

Cada vecino entra a /portal/consorcio con su email (el de la titularidad o el de su ficha): recibe un código de 6 dígitos y queda logueado 90 días. El acceso se apaga solo si la titularidad pierde vigencia, y se puede deshabilitar por consorcio con el parámetro Portal de propietarios habilitado.

Qué ve cada uno:

• Propietario: cupones con PDF, cuenta corriente de su UF, rendición completa (gastos con respaldo, deudores, fondo) y comunicados.
• Inquilino: cupón, cuenta y resumen de rendición (el detalle completo depende del parámetro Visibilidad de la rendición; el consejo siempre ve todo).
• Pagar online: si el consorcio tiene una terminal de MercadoPago configurada (Cobranzas → Terminales), el botón Pagar abre el checkout y el cobro se acredita solo en la CC de la UF al aprobarse.
• Reclamos: crean tickets en la administración (equipo Consorcio); el vecino ve el estado y las respuestas públicas desde el portal.
• Comunicados: feed con acuse de lectura por titularidad.